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上海房价进入下滑轨道 千家房产中介6月零成交
发表时间:2021-11-25

  升龙地产河西汇豪公馆尽管房产税仍未出台,但多数市场观察人士已认定,楼市全面降价潮一触即发,房价已进入下滑通道。

  与以往“涨,还是跌?”的判断不同,如今许多人关注的是“跌,究竟跌多少?”

  上周,一家开发商的周例会开了9个小时,最后得出的结果是“通过送面积、送装修,新楼盘开出的价格只要不比前期楼盘低,就可以了。”

  在楼市中,相对悲观的预测者分析,房价将在未来18个月没有起色,跌幅可能超过30%。而乐观的预测者则认为,如果房产税政策不太严厉,房价将被压制6个月。

  家住中原地区的张先生,两个月前在宝山预购了一套商品房,现已退订,不惜损失了一笔违约金。张先生表示,上半年眼看房价“水涨船高”,于是和家人合计后,便“跟风”买房。没想到5月以后,上海的房价明显“降温”,让他措手不及。张先生说:“现在的房价,让人看不懂。”

  申城房价确实“看不懂”,上海中原地产研究咨询部的数据显示,上半年本市商品住宅成交均价20983元/平方米,与去年同比大涨50.31%。可4月新政出台两个月后,6月房价“紧急迫降”。德佑高端地产的指数显示,6月上海商品房成交均价环比上月急跌13.9%,均价跌破2万元/平方米,重新回到2009年年底水平。

  不过,市中心的购房者依然反映,无论是新推楼盘,还是市场上的二手房,感觉“价格没动”。某中介工作人员透露,6月市中心的二手房,定价都已比年初降低了约一成,而最终成交价,可能比挂牌价还低。

  其实,部分市中心新推楼盘,在6月已卖出“新政价”。位于卢湾区的华丽家族汇景天地,报价7万/平方米,上周成交17套,实际成交均价仅49472元/平方米,较报价就低了29%。

  本次降价最先影响的区域,主要集中在外环外等外围区域,而对市中心的影响尚未完全释放。德佑地产的专业人士认为,外围区域房产支撑房价的基本条件相对较差,而房源相比市中心又相对充足,加上部分区域房源集中了较多的投资客,在新政的刺激下,投资客抛售的意愿强烈,价格松动的幅度较大。

  上半年房价“节节高”,造成销量“触底”。中原地产的数据显示,上半年上海新增商品住宅供应量为443.48万平方米,比去年同期下降两成;成交量为361.4万平方米,创5年来最低值,比去年同期下降六成,比2008年下降三成。供求比为1.23:1,供求“倒挂”自2006年以来第二次出现。

  面对销量下降和6月的“降价风波”,许多开发商都出招应对,采取更灵活的销售手段。恒大在5月初即宣布全面8.5折降价,6月份绿地、万科、保利等大型房企开始“实打实”地打折促销。

  价格调整楼盘从“零零散散”到“遍地开花”,但调整幅度普遍在15%以下,多数为5%以内的小幅优惠。整体市场的每周价格振幅较窄,呈高位持稳态势,交易回暖仅集中在个别深度降价楼盘。

  但在各种灵活销售手段的作用下,6月楼市销量确有“起色”。德佑地产的数据显示,6月本市商品住宅成交面积为42万平方米,环比5月增加了35%,但仍处于历史低位,仅与2008年最低的9月、10月相当。中原地产的专家表示,6月份上海一手商品住宅交易量略有提升,但二手房交易量继续走平,市场仍处于新政过后的持续“冷淡期”。

  销量惨淡直接影响了本市的中介企业,6月上海有数千家中介门店“零成交”,大批业务员只能拿到1000多元的底薪,松江区九亭大街等区域的中介,去年房价“火”的时候纷纷冒出来,如今大多人去楼空。

  下半年第一周,楼市开出了“低位供需平衡”盘,中国房产信息集团的最新数据显示,上周本市共有5个楼盘推出12.3万平方米的新房源,环比减少了35.6%。供应量在连续低位上涨了3周之后出现回落。相关人士认为,这是一些开发商为了“冲刺”上半年业绩所做的“最后一搏”,所开的价格也比较实惠,带动了上周成交环比上升26.8%。

  但是,仅凭这下半年的楼市“头阵”,还很难判断未来的走势。多数业内人士直言,今年市场很“妖”,表现出了众多不可预测的因素。德佑地产的蒋旭认为,一是国际因素,人民币升值和国际多币种贬值的国际金融环境;二是行业因素,“悬而未决”的房产税,何时出台以及如何出台,依旧是谜。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,买卖双方的博弈格局会随着时间发生转换。在保持现有政策环境的情况下,当前部分企业领头降价现象有望在第三季度加深分化。存在资金压力的企业,将以更加主动的价格定位,来实现一定量的资金回笼,而不是把某一价格定位贯穿于项目始终,“边走边看”仍会是稳妥且从众的营销模式。四季度的市场局面可能会更加明朗,价格幅度有可能突破到20%到30%,交易量也有望随之回暖。

  方方地产的数据显示,目前多数开发商仍以捂盘和停工缓建措施,来对应政策调控,但这也会导致大量的需求被积压,给下半年楼市造成极大的不确定性。

  上海二手房指数办公室认为,新政满两个月后,买卖双方观望情绪愈发浓厚,且价格走势差距拉大,下行通道确立。在2008年政策调控后,上海二手房指数在历经22个月上涨后,于当年4月首次下跌0.46%。随后连续下跌7个月后才反弹,一路高涨至今年5月,连续15个月才转向。

  从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看,成交量持续萎缩成必然,房价反弹难以预测。



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